各村、社区，企事业各单位，机关各部门:
现将《乐余镇农村住宅建设管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。
张家港市乐余镇人民政府
2024年8月28日
（此件公开发布）
乐余镇农村住宅建设管理办法
为加强村庄规划建设，妥善解决农户建房问题，根据《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府规字〔2019〕1号）、《bet36体育在线_bet36体育投注@：加强和规范农村宅基地管理工作的通知（试行）》（张农办发〔2022〕10号）、《bet36体育在线_bet36体育投注@：进一步加强全市农村住房建设管理工作的实施意见（试行）》（张委办发〔2023〕28号）、《bet36体育在线_bet36体育投注@：推进全市农房翻建的若干激励措施（试行）》（张政办〔2023〕53号）等相关文件精神，现制定乐余镇农村住宅建设管理办法：
一、加强责任落实
农村住宅建设管理工作政策性强、牵涉面广、社会关注度高。为全面加强和规范农村住宅建设管理，进一步落实“市县主导、乡镇主责、村级主体”的管理要求，由镇社会事业和建设管理办公室具体负责全镇农户建房审批、监督管理等工作，农经、规划建设、自然资源等相关部门在职责范围内，协同实施本办法，各村（场）切实履行属地管理责任，为农村稳定发展夯实基础。
二、农房建设管理区域
（一）允许建房区域
1. 开发边界外区域。
根据镇村布局规划及乐余镇近期建设规划，在开发边界以外的所有区域可按照建房程序申请建房。
2. 开发边界内区域。
在开发边界内，除以下区域禁止翻建外，其余区域都可按照建房程序申请建房（详见规划图）：
（1）庙港河以西、乐坤路以北、乐红路以南、202县道以东区域（永利小区除外）；
（2）商贸街以东、乐红路以南、四干河以西、乐富路以北区域；
（3）大寨河以东、四干河以西、扶桑小区北侧河道以北、乐富小区南侧河道以南区域（包括老年过渡房北侧、扶桑小区东侧、老四干河西侧60米以内沿河农房和乐富小区东侧、四干河西侧40米内沿河农房）；
（4）北中心河以北、老街以东、镇北路以南、海狮路以西区域；
（5）乐江花苑拆迁区域；
（6）沪通铁路以东、乐丰路以北、西环路以西、乐红路以南区域。
3. 符合建房条件的农户，可申请原地翻建，宅基地面积不超160平方米，建筑占地面积不超120平方米，建筑层数不超3层（允许3层），建筑总面积不超300平方米（屋面阁楼前墙高度不得超2米）。
（二）禁止建房区域
允许建房区域以外，农户建房一律停止审批，如房屋破损严重或子女已至法定结婚年龄急需婚房的可申请预拆迁，各村根据每年分配的预拆迁名额（禁止翻建区域内户数的2%左右，每年的名额将根据安置房建设的进度作相应的调整）和轻重缓急的原则进行上报，待镇社会事业和建设管理办公室会商后确定。
（三）位于闸西、登全、东兴、齐心四个已实施整村三优三保和永乐村净谷区域内，暂时未拆迁的农户，停止建房审批，按原拆迁政策执行。
（四）允许翻建区域内根据各村（场）实际需求，可编制对应的实用性村庄规划，选取合适位置进行异地翻建。
三、严格执行政策
（一）新（翻）建房屋
1. 每户农户只能拥有一处宅基地，申请建房的主体为农村在册集体经济组织成员，申请的宅基地、建筑占地面积结合家庭人口数量、房屋户型结构来确定。
2. 分户条件参照《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府规字〔2019〕1号）执行。
3. 推进老旧危房自主更新，对于2000年及以前建的农房或评估（鉴定）为C、D级的危房，根据《市政府bet36体育在线_bet36体育投注@：印发张家港市既有建筑危险住房解危指导意见的通知》（张政发〔2022〕10号)等相关文件要求，优先予以解危。对已享受经济适用房、房改房等福利房的，或者不属于集体经济组织成员的不符合宅基地审批条件的，产权人有改善意愿的，在不超过原审批宅基地面积、建筑占地面积，且满足现行审批标准的情况下，允许建房方案通过村民自治的方式经村集体同意后进行自主更新改善。
4. 对于特殊类型的建房户，由所属集体经济组织提交镇社会事业和建设管理办公室会商。
（二）预安置
1. 申请预安置的对象，户口必须在本村，且属于本村集体经济组织成员，已享受经济适用房、房改房等福利住房或为事业编制、公务员的对象不得享受预安置。
2. 符合分户条件的未婚男性村民（年满22周岁以上），给予面积为80㎡的公寓房安置。
3. 无房户按家庭在册人口给予每人40㎡的公寓房进行安置，年满22周岁的未婚男性可另增加40㎡，如在22周岁前已享受预安置的，在年满22周岁后不再另行安置40㎡安置房。
4. 申请人申请的公寓房超面积部分不得超过80㎡。
5. 安置房的结算价格参照拆迁中的无房户安置价格。
（三）离婚户
1. 对属于本镇集体经济组织成员、年满45周岁且离婚已满五年以上的离婚户给予40㎡的公寓房进行安置，房源由政府指定安排；如离婚时子女由其抚养，按家庭在册本镇人口给予每人40㎡的公寓房进行安置，年满22周岁的未婚男性可另增加40㎡。
2. 离婚户有以下情形之一的，不予安置：
（1）在离婚时有权分割房产而自愿放弃的；
（2）离婚时分到商品房或离婚后购买过商品房的；
（3）存在其他虚假情况的。
（四）申请预安置、预拆迁及离婚安置的农户应向所在村（场）提出书面申请，提交相关材料。由各村（场）建房初审小组进行初审，通过后报镇社会事业和建设管理办公室汇总、审核，批准后由镇动迁部门按规定程序实施。
四、规范审批管理
应用“张家港市农村宅基地信息系统”，建立统一的宅基地审批管理规范和操作流程，实现农村宅基地申请、审批、流转、退出等业务全流程线上办理。
（一）农户申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村集体经济组织提出申请，并提供以下材料：
1. 《宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）；
2. 《农村宅基地使用承诺书》（附件2）；
3. 镇（街道）宅基地建房相邻权利人意见（附件3）；
4. 身份证明和户籍证明材料；
5. 原有土地、房屋权属证明材料；
6. 农村房屋设施方案或者农村住房通用设计图集；
7. 依法应当提交的其他材料。
（二）村级审核。村集体经济组织收到申请后，应组织村民小组会议讨论通过，在小组范围内公示申请情况。并对提交的材料进行审查，重点审查是否符合国土空间规划（村庄规划）、是否真实有效、是否征求了用地相邻权利人意见等。审查通过，且公示无异议或异议不成立的，由村集体经济组织签署意见，报送镇社会事业和建设管理办公室。
（三）镇级审批。由镇社会事业和建设管理办公室牵头，相关部门配合参与联审，建立健全一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度。在审批工作中，镇农经部门负责审查拟用地是否符合面积标准、申请人是否符合申请条件、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等；镇自然资源所负责审查用地建房是否符合国土空间规划（村庄规划）、宅基地合理布局要求等；规划建设部门审核农房建设设计是否符合农村住房建设要求等。涉及林业、水利、电力、公安等部门的，牵头部门要及时征求意见。各部门联审结果符合要求的，由镇人民政府核发《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件4）、《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》，并以适当方式公开。不符合要求，将申报材料退回村，并说明理由。
（四）全程管理。
1. 为了保障“遵规划、按批准”建房，在本镇范围内进行农房建设的农户及施工方，需先至镇社会事业和建设管理办公室备案，并签订承诺书，缴纳履约保证金（标准为一间五千元），承诺严格按照审批内容进行施工。经审批同意建房的农户，需与施工方签订施工协议。如存在批少建多、超出审批范围、拒不整改等情况，政府将依法及时查处各类违法违规行为。
2. 缴纳保证金后，农户可以提出放样申请，建房户、施工方、村委会、审批部门等共同到场，做好放样记录、发放告知书，在场人员共同签字。放样后，村委会安排农房专管员全程监管。房屋基础完成后，由村委会通知放样部门开展验线工作，如有超出审批允许范围的，立即督促整改，切实管住管好农村住房建设。
3. 收到建房农户提出的验收申请后，镇社会事业和建设管理办公室组织相关部门开展联合验收，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件5），通过后，退还履约保证金，并按相关程序办理产权证。经批准移建使用宅基地的建房农户，应在新房建成后3个月内将原宅基地交还原集体经济组织另行安排利用，并自行拆除原有老房，经集体经济组织确认同意后才可申请验收。
（五）监督检查。各村（场）要进一步提高思想意识、落实主体责任，加强农村建房相关政策宣传，充分发挥村民群众的监督作用，营造良好法治环境和舆论氛围。相关部门要在建房审批和农房设计、施工和使用等各个环节严格管理，与各村（场）协调联动，加快建立健全动态巡查发现机制，组织农房专管员开展不定期巡查，强化监督责任落实，有效保障农民合法权益。
本办法自2025年1月1日起实施，至2029年12月31日废止，有效期5年。此前实施的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准，具体由镇社会事业和建设管理办公室负责解释。
附件：1. 农村宅基地和建房（规划许可）申请表；
2. 农村宅基地使用承诺书；
3. 镇（街道）宅基地建房相邻权利人意见；
4. 农村宅基地和建房（规划许可）审批表；
5. 农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表。
苏公网安备 32058202010198号
