张家港市人民政府
行政复议决定书
〔2024〕张行复第132号
申 请 人：宋某
被申请人：张家港市住房和城乡建设局
地 址：张家港市杨舍镇人民中路68号
法定代表人：孟伟言，该局局长
申请人对被申请人作出的《bet36体育在线_bet36体育投注@：宋某行政查处申请书的答复》不服，于2024年9月13日提出行政复议申请，本机关依法予以受理，现已审理终结。
申请人请求：1、请求依法撤销被申请人于2024年8月7日下发的《bet36体育在线_bet36体育投注@：宋某行政查处申请书的答复》；2、责令被申请人对申请人申请的事项重新进行立案查处，并将阶段性进展情况、最终查处结果书面告知申请人。
申请人称：申请人系张家港某投资有限公司（以下简称“某有限公司”）建设的位于某镇某路某广场（商铺）X幢X层X室（以下简称“涉案项目”）的业主，基于对政府审批监督项目的信任及对某有限公司广告宣传所提及的投资利益的期待，申请人与某有限公司于2017年X月X日签订了《商品房买卖合同》、并与某有限公司指定的张家港某商业管理有限公司（以下简称“某商业公司”）签订了用于委托经营的《某广场委托经营合同》，将涉案商铺委托代管，以期租金收益。申请人通过申请政府信息公开得知某广场X栋于2017年X月X日通过竣工验收。故而于2024年7月17日向被申请人提交了《行政查处申请书》及其附件材料。2024年8月9日，申请人收到被申请人于2024年8月7日作出的《bet36体育在线_bet36体育投注@：宋某行政查处申请书的答复》，被申请人为苏州市张家港市某广场项目在获得《建筑工程施工许可证》之前办理《商品房预售许可证》的违规行为，依法撤销被申请人为张家港市某广场项目颁发的《商品房预售许可证》问题作出答复。申请人认为被申请人所作答复与事实不符、且证据不足，应当予以撤销，理由如下：一、某有限公司和某商业公司存在张家港市某广场项目在获得《建筑工程施工许可证》之前办理《商品房预售许可证》的违法行为。被申请人作出的答复事实不清，应当予以撤销。申请人为明确事实真相，分别向相关部门申请信息公开，获知以下文件及事实：2015年X月X日，张家港市住房和城乡建设局为张家港市某广场项目颁发（2015）张房预售证第X号《商品房预售许可证》，其上载明：预售范围：某广场X，使用日期至2017年X月X日。2015年X月X日，张家港市住房和城乡建设局为张家港市某广场项目颁发（2015）张房预售证第X号《商品房预售许可证》，其上载明：预售范围：某广场X，使用日期至2017年X月X日。2016年X月X日，张家港市住房和城乡建设局为张家港市某广场项目颁发（2016）张房预售证第X号《商品房预售许可证》，其上载明：预售范围：某广场X，使用日期至商品房交付之日，2017年X月X日，张家港市住房和城乡建设局核发《建筑工程施工许可证》（编号X）和（编号：X）。从以上信息可知，某广场项目办理《商品房预售许可证》的时间明显早于办理《建筑工程施工许可证》的时间，而根据我国《商品房销售管理办法》等相关规定，办理《商品房预售许可证》需要以办理《建筑工程施工许可证》为前提。某广场项目不应符合办理商品房预售许可证的条件，但被申请人仍对被申请人作出了准许预售的行政许可决定，故《商品房预售许可证》应当归于无效，应依法予依撤销。二、被申请人作为涉案项目所在地房地产行政主管部门，对该案涉项目依法负有管理、监督商品房销售中存在的违法行为的法定职责，其答复形式上作出回应，并未实质履行行政查处职责。《商品房销售管理办法》第五条第三款明确规定：“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条第二款规定：“县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作”。第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”。此外，根据张家港市人民政府官网政务公开的机构职能可知，被申请人的内设机构工程质量安全监管科负责住房和城乡建设领域工程质量和安全的监督管理，监督抽查建筑工程质量验收和安全生产管理工作：参与拟订住房和城乡建设领域工程质量、建筑安全生产的政策、技术标准和规章制度并组织实施；参与拟订住房和城乡建设领域工程竣工验收备案的政策、技术标准和规章制度；负责建设工程消防验收、备案和抽查工作；组织或者参与对工程重大质量和安全事故的调查处理，受理住房和城乡建设领域工程质量问题的投诉。因此，被申请人作为涉案项目所在地张家港市房地产行政主管部门，负有对本区域内商品房销售管理工作中存在的违法行为进行管理、监督和查处的法定职责。某有限公司与某商业公司在涉案项目运行过程中存在违法事实，被申请人作为案涉项目辖区内的住房和城乡建设部门对房地产开发商的不当行为具有监督的职权，依法应当对相关情况履行行政查处职责，然而被申请人至今未对涉案项目相关事项实质履行该职责。因此，申请人认为，被申请人的行政行为不符合法律规定。申请人根据《中华人民共和国行政复议法》及《中华人民共和国行政复议法实施条例》的相关规定，特向贵单位申请行政复议，请求依法撤销被申请人于2024年8月7日下发的《bet36体育在线_bet36体育投注@：宋某行政查处申请书的答复》；责令被申请人对申请人申请的事项重新进行立案查处，并将阶段性进展情况、最终查处结果书面告知申请人。请求贵单位本着有错必纠的原则，依法支持申请人的复议请求，以维护申请人的合法权益。
申请人提供的证据有：1.《行政查处申请书》及附件等全部申请材料；2.《bet36体育在线_bet36体育投注@：宋某行政查处申请书的答复》。
被申请人称：一、根据《商品房销售管理办法》第五条第三款以及《城市商品房预售管理办法》第四条第三款之规定，答复人负责张家港市行政区域内的商品房销售管理工作以及商品房预售管理工作。二、答复人发放预售许可证的相关流程及对应的相关资料均符合规定，不存在申请人所称的获得建筑工程施工许可证之前办理商品房预售许可证的违法行为。2024年7月19日，答复人收到宋某邮寄提交的《行政查处申请书》，申请书中申请人要求依法查处苏州张家港市某广场项目在获得《建筑工程施工许可证》之前办理《商品房预售许可证》的违法行为并撤销《商品房预售许可证》。答复人收到后申请书后立即进行了调查。经查，答复人向张家港某投资有限公司共发放了3张预售许可证，分别为：（2015）张房预售证第X号（2015年X月X日发证）、（2015）张房预售证第X号（2015年X月X日发证）、（2016）张房预售证第X号（2016年X月X日发证）。根据《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证。申领以上3张商品房预售许可证时，张家港某生活广场投资有限公司均提供了发证日期为2015年X月X日的建筑工程施工许可证。因此，不存在申请人所称的获得建筑工程施工许可证之前办理商品房预售许可证的违法行为。张家港某生活广场投资有限公司办理预售许可证的相关流程及提交的申请资料均符合相关规定。至于申请人所称的2017年X月X日的两张《建筑工程施工许可证》晚于上述3张商品房预售许可证的办理时间，系我市2016年1月建筑工程施工领域施工许可证办理方式调整变化所导致。2008年1月至2016年1月期间，我市对前期工程符合发证条件的以单项的形式办理施工许可证，最后换发整体工程施工许可证。2016年2月开始，我市对满足发证条件的分部分项工程发放施工许可证，最后不再换发整体工程施工许可证。2015年X月X日，答复人依申请核发了编号为X（单项）的施工许可证。2017年6月9日，在核发该项目最后一张钢结构连廊的分部分项施工许可证时，由于该项目已无其它后续工程，故于同日对原先编号为X（单项）的施工许可证，重新换发编号为X的分部分项建筑工程施工许可证。因此，编号为X的单项施工许可证和编号为X的分项分部施工许可证均是合法核发的建筑工程施工许可证。答复人依据编号为X的单项施工许可证及其他材料发放预售许可证符合相关规定，并无不当。
被申请人提供的证据有：1.《行政查处申请书》及邮寄凭证；2.（2015）张房预售证第X号、（2015）张房预售证第X号、（2016）张房预售证第X号；3.建筑工程施工许可证（单项）1张；4.建筑工程施工许可证（正本）3张；5.《bet36体育在线_bet36体育投注@：宋某行政查处申请书的答复》及相应的邮寄凭证。
经查：2024年7月19日，申请人宋某通过邮政EMS向被申请人张家港市住房和城乡建设局邮寄《行政查处申请书》，要求依法查处苏州张家港市某广场项目在获得《建筑工程施工许可证》之前办理《商品房预售许可证》的违法行为并撤销《商品房预售许可证》。被申请人依法对被申请人举报内容进行了核查。经查，张家港某生活广场投资有限公司（以下简称某公司）共申请取得3张《商品房预售许可证》，分别为：（2015）张房预售证第X号（2015年X月X日发证）、（2015）张房预售证第X号（2015年X月X日发证）、（2016）张房预售证第X号（2016年X月X日发证）。申请时，某公司提交了编号为X（单项）的《建筑工程施工许可证》，该证为被申请人依法核发，核发日期为2015年X月X日。根据核查情况，被申请人认为某公司在办理《商品房预售许可证》时并不存在违法行为，于2024年8月7日作出《bet36体育在线_bet36体育投注@：宋某行政查处申请书的答复》并依法送达申请人。
行政复议期间，本机关依法对被申请人负责发放上述《建筑工程施工许可证》审查人进行询问调查。调查显示：2017年X月X日，张家港市住房和城乡建设局在核发某公司建设项目最后一张钢结构连廊《分部分项施工许可证》时，因该项目已无其它后续工程，于同日将上述编号为X（单项）的《施工许可证》换发为分部分项《建筑工程施工许可证》（编号为X），该许可证中建设单位、工程名称、建设地址、建设规模等内容均与原证一致，换发时无须实质性审查。
以上事实有下列证据予以证明：1.《行政查处申请书》及邮寄凭证；2.（2015）张房预售证第X号、（2015）张房预售证第X号、（2016）张房预售证第X号；3.建筑工程施工许可证（单项）1张；4.建筑工程施工许可证（正本）3张；5.《bet36体育在线_bet36体育投注@：宋某行政查处申请书的答复》及相应的邮寄凭证；6.行政复议案件调查笔录；7.《建筑工程施工许可申请表》。
本机关认为：《商品房销售管理办法》第五条第三款规定：“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”被申请人系张家港市建设行政主管部门，具有对张家港市行政区域范围内商品房销售管理的法定职责。
《商品房销售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。”《城市商品房预售管理办法》第七条第（三）项规定：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：......（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；......”本案中，某公司在申请商品房预售许可时已取得编号为X（单项）的《施工许可证》，并不存在申请人所称的获得《建筑工程施工许可证》之前办理《商品房预售许可证》的违法行为。被申请人经审核后，向某公司核发《商品房预售许可证》，符合法律规定，并无不当。bet36体育在线_bet36体育投注@：申请人提出的某公司2017年6月9日取得《建筑工程施工许可证》，时间晚于《商品房预售许可证》核发时间，因此《商品房预售许可证》核发时某公司并未取得合法有效的《建筑工程施工许可证》的主张，本机关经审理查明，某公司2017年6月9日取得的编号为X《建筑工程施工许可证》系被申请人在审查中发现该项目已无其它后续工程，将原编号为X（单项）《施工许可证》进行换发后的分部分项许可证，换发时无须实质审查，两证内容一致，均合法有效。因此，申请人的主张缺乏事实与法律依据，本机关不予支持。
综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定：
维持张家港市住房和城乡建设局作出的《bet36体育在线_bet36体育投注@：宋某行政查处申请书的答复》。
如对本决定不服，可自收到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。
张家港市人民政府
2024年11月18日
苏公网安备 32058202010198号
